大家より借主が強い

アパート経営は安易に手を出すものではありません。

建物の所有を目的とした賃貸借契約においては、「借地借家法」が適用されます。

この法律は、「弱者を保護」することが目的です。つまりは、入居者側を守るための法律なのです。

※ちなみに、自己所有のアパートで賃貸経営する場合、宅地建物取引業法は適用されませんので、免許の取得等必要ありません。

入居者を守る訳ですから、一般の建物賃貸借契約においては、よっぽどの事がない限り、出ていってもらう事はできません。

家賃を上げる(又は下げない)のにも苦労する場面が多々あります。入居者が納得しないまま更新の時期を迎え、入居者が現行(又は建物相応)の家賃を払い続け(大家が受け取らなければ、法務局に弁済供託という手があります)、住み続ければ、「期間の定めのない賃貸借契約」に自動的に代わり、2年更新だったものが‥更新料をもらえていたのが、もらえなくなります。
賃貸借契約時において、「2年後には家賃上がるのに同意して下さい」と特約をつけていても、「借主に不利な特約は無効」とありますので、難しいですね‥

賃貸アパート建てたら、建て直し出来るのは50年先‥かもしれません。

他にも大規模修繕費へ向けての貯蓄。家賃滞納問題。

家賃滞納と言えば、滞納保証、家賃保証、サブリース(又貸し)の契約が出来る賃貸管理会社がありますが、家賃保証とサブリースは、ずっと「現行家賃の◯◯%を保証」してはくれません。保証してくれる家賃は2年毎に見直す(低くなる)のが通例です。契約書に「保証賃料は下げない」(特約)と記載されていたとしてもです。借地借家法に「賃料増減額請求権」というのがあり、それを行使されたら、特約も無効となる訳です。

借地借家法は強いです。例え借主が大家より稼いでいる会社でさえ守るのですから。

アパートの予定地が、ベットタウンだったり大学の近くだったりで、空き室問題に困らないようであれば、家賃保証やサブリースの契約は、足かせにしかならないのでお気をつけ下さい。

最後に。アパートの建て替えを希望していて、立退き問題に直面したら「実績」があって「顧問弁護士」のいる、コンサルタント会社へご相談下さい。同様に土地活用プランナーへご相談されるのも手です。争いもない段階で弁護士がいきなり登場するのは、入居者側へ要らない警戒心を抱かせ、結果、立退き料が高くなってしまう可能性があります。オーナー様が直に交渉するのは論外ですよ。

※匿名で贈る事が出来ます

記事:Tatsuya

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