勉強日記「宅建の模試やってみた」と「勉強内容」

土地活用プランナーの勉強より数日前から宅建の勉強も並行していた訳ですが‥と言っても、間違いだらけの「ケータイ宅建士」という本をググって訂正して理解学習+宅建過去問10年分(iOSアプリ)を触り程度‥
分からなかったところは、ankiソフトに入力してひらすら毎日解きました。

もうね‥入力が大変。問題作成を考えるのにも時間食うし結果として、「ただの入力」に学習時間の5/6くらいとられたかもしれない。

それでも、LECから出ている宅建模試にて合格ライン+2点取れました!
※学習期間3ヶ月時点

「ケータイ宅建士」が間違いだらけじゃなかったら、効率の良い本としてオススメ出来るんですけど‥ホント、間違いだらけなんです。。「学習方法」を理解するのには勉強になりますが、「法律の知識」としてはダメです!

疑心暗鬼に陥ってしまいます。

8割以上は訂正を終えた「ケータイ宅建士」の知識は「ankiソフト」のおかげで吸収しているので、LETOSの毎日過去問3問を前倒しで15日分くらいと、宅建過去問10年分(iOSアプリ)をひたすら解いて、解けなかった問題、覚えられない用語や日数は、「ankiソフト」に入力して、定期的に復習しています。

目標としては、今年‥今月までには、LETOSの過去問とアプリの問題を全て解いてしまいたいと思っています。できるかな‥怪しいけど‥

そして、今月、発売されるLECの宅建テキストを購入して、過去問以外の知識を頭に叩き込もうかと。これは来年の1月‥遅くても2月中には、ankiソフトでの問題作成を終わらせたい。

その後~8月までは‥実は、再来年、司法書士受けることもあって、司法書士試験の出題範囲である民法+不動産登記法のテキスト+過去問を終わらせようかと。ankiソフトによる宅建試験の復習を並行してですが。

民法と不動産登記法は、宅建と重複するので、試験対策には良いかなと思っています。(今年の10月試験内容の民法、新しいとこから出た箇所があったんですけど、実はすでに司法書士試験の過去問に出ていたのです‥)

土地活用プランナーの試験は来年2月くらいですけど、もうankiソフトへの入力が終わって、殆ど覚えたので、毎日の学習時間が15分以内に済んでいる状況なのです。ankiソフトほんと神ソフトです!PC版無料というのが、本当に有り難い。

予想模試で合格ライン突破したからって、手は抜きません!8月に書店に並ぶであろう、予想模試の問題集買って、またやり込みます。多分、LEC買う。

ただ、当初の予定では、スタディングの通信講座とLETOSの予想模試を購入するはずだっのですが、「勉強方法が間違っていない」と分かったので、方針転換です。

安く済みそうです。

まぁ、ググっても納得できる答えがヒットしない箇所がいくつかあってモヤモヤしている部分があるんですよね。LECのテキストにも載っていなかったら、LETOSの予想模試を購入して、小野先生に質問したいです。3万円飛びますが、イライラしたまま過ごすよりは良いでしょう。

ほんと、僕は頭が悪すぎるので、問題と答えの関連項目(例えば、逆だったらどうなのか?とか)も知識に入れないと覚えないのです。丸暗記は、ダメ。無理。英単語なんて、読めても書けない。正しいスペルが意味不明。アルファベットの並び順が発音と違ったら終わりです。無理です。

司法試験に受かった人で、自称頭悪いって人がいて、その人の勉強方法というか暗記方法は、「その法律の条文が明文化された理由を理解する」でした。

判例理解すると、「なるほど」となるんですよね。衝撃的な話だと尚更覚えちゃう。例えば、刑法200条が違憲判決(尊属殺重罰規定違憲判決)で1995年に削除されたんですけど、関連する同法199条の条文がすんなりと頭に定着しました。ついでに、執行猶予がつけられる条件も。刑法200条の話はぜひ、読んでみて下さい。担当した大貫弁護士(親子2代※血縁関係なし。最初に担当したお父様は判決確定前にお亡くなりになりました)による語られなかった話もググれば載っているのでぜひ。涙が止まりませんでした。

「時効による農地の賃借権の取得」も判例読むまで理解に苦しみましたが、読んだらすっきりしました。(最判平16.07.13)

通常の人が、「読む→覚える」で完結するのに比べて、「読む→紐解く→理解する→覚える」という2クッションくらい置いて前に進む分、勉強時間も割きますが、しょうがありません。

だって、僕はバカなんだもの。

先生の話を一度だけ聞いただけで暗記できた中学生時代に戻りたい。(当時も英語だけはダメでしたけど)

もう、バカなんだし、バカなりに頑張ろう。人の10倍は勉強しないと絶対追いつかない。と試験勉強を初めた当初は、散々、自分に言い聞かせました。

バカでも宅建試験が受かるんだと、自身に証明して自信をつけたいです。出来れば司法書士試験も受かればなぁ。。

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記事:Tatsuya

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土地活用プランナー2020年度版の養成講座テキスト正誤

問い合わせて確認したのだけど、公式HPに掲載するかどうか不明だったので、こちらで記載します。

大きな箇所だけ+α

下巻P159

上段表になりますが、テキストでは「サブリース」と「家賃保証」が同じ項目に記載されており、あたかも同じ扱いになるかのようになっていますが、違います。

サブリースについては、そのままで問題ありません。問題は「家賃保証」です。

「家賃保証」は、サブリースと違って転貸ではなく土地オーナーが「貸主」であることを念頭に置いて読んで下さい。

■家賃保証■
管理報酬(月額):10-15%
敷金の扱い:オーナー預かり
礼金の扱い:オーナー取得
更新料の扱い:オーナー取得(更新手数料控除)
賃料支払開始:免責期間後より
空室時の賃料保証:◯
滞納時の賃料保証:◯
クレーム対応:管理会社
入居者審査:オーナー判断

公式HPで公開している過去問に、「家賃保証の場合、入居者審査はオーナーができる」が正解であり、「あれ?テキストと違う‥」と思って確認の電話しました。(テキストでは、管理会社判断となっています。他のページを読んでも記載ありません)

あと、ややこしいのが、表の下の文章内に
「滞納保証付きの管理委託の場合、賃貸管理会社が審査して入居した人については~」とありますが、これは、「第一次審査」を管理会社がすることが可能というだけで、最終判断はオーナーになります。

「滞納保証付き管理委託の場合、賃貸管理会社が入居者審査することができる」という問題が出た場合、「誤り」です!(確認しました)

参考になれば幸いです。

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記事:Tatsuya

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土地活用は、独断でやるのが正解?

家族がありながら、土地活用計画を土地オーナー様が独断ですすめる‥やめておいた方が良いです。

勝手に旦那様が計画を進めて、後で奥様が拗ねるという事例もあり、拗ねるだけなら良いですが、結果、離婚する事になった事例もあります。

せっかく、豊かになろうと土地活用を初めたものの、結果として家族がバラバラになってしまい残ったのは資産だけ。これでは、土地活用は失敗したと言わざる終えません。

成功は、家族の笑顔があってこそです。もちろん、賃貸マンションだった場合、入居者が満足しているかどうかも重要です!

家に来る不動産会社の営業が土地オーナー様にばかり意見を聞く‥そういった業者と付き合っても本当の成功は勝ち取れないと思います。

「土地オーナー様のご家族に幸せになってほしい。満足してほしい」と営業の方が本当に願っているならば、「奥様は、どう思いますか?」と言葉にも態度にも出るはずです。

土地活用を始めるにあたっては、十分に時間をかける必要がありますので、焦らず冷静になって周りを見て進めていけると、良い結果が出るかと思います。

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相続 その2

土地活用計画においては、50年先を見通して計画をたて、子の代でも有益な土地活用がなされている事が大事だと言われています。

そこで、相続問題が絡んできます。

相続財産の配分割合については、前回の記事をご確認下さい。

良く耳にするのが、「自分と長男の子が返済をするのだから、賃貸マンションの持分を2人で分けた」というもの。

他に兄弟姉妹がいる場合、遺産協議の際のトラブルの元になります‥

土地オーナー様が亡くなられた後、遺産協議が整う間は、他の兄弟姉妹は、賃貸マンションの賃料を相続分貰う権利があります。

修繕費用にお金がかかるし滞納している部屋もある。とてもじゃないがお金がない‥と長男様が悩んでいても、他の兄弟姉妹には、相続分の賃料を貰う権利があるのです。

こういったトラブルが起きぬよう、賃貸マンションの所有者は、長男様一人にするか、又は、部屋ごとに兄弟姉妹で持分を分けておくという方法をとった方が、遺された子供のためかと思います。

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相続 その1

参考程度に‥

遺言による相続の分配が特に示されていない場合、法律に基づき相続を受けることなります。

親だけ、配偶者だけ、子供だけ、兄弟姉妹だけが相続人の場合、それぞれが100%相続します。

例えば‥

配偶者と子供のみの場合は、配偶者が2分の1。子が2分の1で、子が複数いる場合は、2分の1の財産の中から均等に配分されます。

親と配偶者のみの場合は、親が3分の1。配偶者が3分の2。ご両親共に存命なら、3分の1の財産の中からご両親で均等に配分されます。

配偶者と兄弟姉妹の場合は、配偶者が4分の3。兄弟姉妹が4分の1で、兄弟姉妹が複数いる場合は、4分の1の財産の中から均等に配分される事となります。

親と子供のみの場合は、子供のみが100%相続する事となります。

遺留分というのがあって、例えば「全財産を愛人に相続させる」という「遺贈」にあたる遺言があった場合、一応有効になる訳ですが、それでは家族はたまったものではないので、「遺留分侵害額請求権」というのを行使し、最低限、金銭として遺産を貰えるシステムがあります。

遺留分侵害額請求権を行使すると‥

配偶者のみ又は子供のみが存命の場合、総財産の2分の1。

親のみが存命の場合、総財産の3分の1。

配偶者と子供1人のみが存命の場合、「遺留分侵害額請求権」を行使すると、総財産の2分の1から、相続割合で配分されますので、配偶者は総財産の4分の1、子供は総財産の4分の1。

兄弟姉妹は、遺留分侵害額請求権を行使する権利がありませんので、兄弟姉妹のみが存命であっても、相続財産0です。但し、介護等していて家庭裁判所が認めてくれた場合は、もらえるかと思います。

仮に、配偶者がおらず、親と子供のみが存命の場合、親には遺留分はありません。親が被相続人の世話をしていた等で家庭裁判所が認めてくれないと遺産が行かないのです。

内縁の妻も家庭裁判所が認めてくれれば、遺産をもらえる場合があります。

ちなみに、愛人の子であっても、「認知」をすれば、実子と平等に扱われます。「認知」されていなくても、DNA等で親子が証明された場合も、相続権が発生するかもしれません。

あと、妊娠中のお子さんにも相続する権利が、すでに生まれた子と平等にあります。

相続問題のトラブルが起きてからでは遅いと思うので、遺産協議の前には、弁護士へ相談された方が無難かと思います。又、遺書を残す場合も、弁護士に助言をもらって、正しい形にした方が良いかと思います。(遺産協議に期限はありません。10年でも協議を続けられますが、節税問題を考える場合は、相続開始を知った日の翌日から10ヶ月以内に納めないといけない”相続税”があるので、それまでには、整理した方が良いかと思います)

私もドラマや映画の影響で勘違いしていたんですが、亡くなった方が残した遺書を家族が見つけて、その場ですぐに開封するシーンがありますよね。あれ、アウトです。

亡くなった方が手元に置かれる遺書は、「自筆証書遺言」か「秘密証書遺言」になる訳ですが、どちらの場合も、開封前に、家庭裁判所にて「検認」が必要になります。検認前に開封した遺書は無効となります。

知らない方も多いかと思いますので、お気をつけ下さい。

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大家より借主が強い

アパート経営は安易に手を出すものではありません。

建物の所有を目的とした賃貸借契約においては、「借地借家法」が適用されます。

この法律は、「弱者を保護」することが目的です。つまりは、入居者側を守るための法律なのです。

※ちなみに、自己所有のアパートで賃貸経営する場合、宅地建物取引業法は適用されませんので、免許の取得等必要ありません。

入居者を守る訳ですから、一般の建物賃貸借契約においては、よっぽどの事がない限り、出ていってもらう事はできません。

家賃を上げる(又は下げない)のにも苦労する場面が多々あります。入居者が納得しないまま更新の時期を迎え、入居者が現行(又は建物相応)の家賃を払い続け(大家が受け取らなければ、法務局に弁済供託という手があります)、住み続ければ、「期間の定めのない賃貸借契約」に自動的に代わり、2年更新だったものが‥更新料をもらえていたのが、もらえなくなります。
賃貸借契約時において、「2年後には家賃上がるのに同意して下さい」と特約をつけていても、「借主に不利な特約は無効」とありますので、難しいですね‥

賃貸アパート建てたら、建て直し出来るのは50年先‥かもしれません。

他にも大規模修繕費へ向けての貯蓄。家賃滞納問題。

家賃滞納と言えば、滞納保証、家賃保証、サブリース(又貸し)の契約が出来る賃貸管理会社がありますが、家賃保証とサブリースは、ずっと「現行家賃の◯◯%を保証」してはくれません。保証してくれる家賃は2年毎に見直す(低くなる)のが通例です。契約書に「保証賃料は下げない」(特約)と記載されていたとしてもです。借地借家法に「賃料増減額請求権」というのがあり、それを行使されたら、特約も無効となる訳です。

借地借家法は強いです。例え借主が大家より稼いでいる会社でさえ守るのですから。

アパートの予定地が、ベットタウンだったり大学の近くだったりで、空き室問題に困らないようであれば、家賃保証やサブリースの契約は、足かせにしかならないのでお気をつけ下さい。

最後に。アパートの建て替えを希望していて、立退き問題に直面したら「実績」があって「顧問弁護士」のいる、コンサルタント会社へご相談下さい。同様に土地活用プランナーへご相談されるのも手です。争いもない段階で弁護士がいきなり登場するのは、入居者側へ要らない警戒心を抱かせ、結果、立退き料が高くなってしまう可能性があります。オーナー様が直に交渉するのは論外ですよ。

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2023年には、空き家率2割増加!

あと2年もすれば、空き家率が2割増加すると言われています。

マンション経営を考えている方には、悲報です。

その逆に、高齢者の人口は2045年まで増え続け、2045年には下がりますが、同時に人口比で言えば高齢者は上がるというデータがあります。

まさしく、高齢者時代ですね。

そこで注目されているのが「サービス付き高齢者向け住宅」

日中は必ずケアの専門家がいて、安否確認と生活相談のサービスを行うことが要件となっています。一人あたりの専有の面積は25㎡以上。※但し、共用部分に浴室、食堂等のスペースを十分に確保すれば一人あたり、18㎡以上で良いとされています。

新築においては、最大で工事費の1/10。改修においては最大で改修工事費の1/3の補助金が国から支給されますので、その分、総事業費は抑えられます。

これから先、国の政策(移民の受け入れ等)で読めない部分は大いにありますので、単純に高齢化社会=高齢者向け住宅だ!にはなりません。それに、若い方の人口が少なくなるということは、介助者人口もそれなりに少なくなり、いざ、建ててはみたものの、肝心の”ケアの専門家”を確保出来ないとなったら事業を開始出来ず、土地活用は失敗に終わります。

「こういうのを建ててもらえれば借りる」という声が多々あり、その声に即して建築(オーダーリース方式)し、契約書には「退去時には次の入居者を探すこと」等の特約を入れるのも手ですね。ただ、これにもいくつかのデメリットがありますので、慎重に。

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土地運用するにあたって

従事経験5年超の私から申し上げますと、土地オーナー様が勢いで計画を進めていくことは、おすすめしません。土地活用に関する法令や現地調査方法、過去の失敗事例をたくさん「知っている」「学んでいる」ことが重要なのです。そこで初めてスタートラインに立てます。

各社土地活用についての電話相談を設けているところが多々あります。

信用できてから、「住所」と「電話番号」を教えるようにしないと、大きな犯罪に巻き込まれる可能性がありますので、十分にお気をつけ下さい。(資産家を狙った犯罪は増えています)

土地活用を考えていく上で、大事なこととされているのが「現地調査」

Googleストリートビューでは、公園がある場合の利用状況、夜間の明るさ、駅とか繁華街の人の多さは分かりません。

要するに、電話相談だけでは犯罪に巻き込まれる確率は上がれど、得られる成果は少ないです。その土地を実際、体験していない人に何が分かるというのでしょう。データだけで計画をすすめることは、まさにギャンブルでしかありません。しかも負け確定のギャンブルです。つまりは、土地オーナー様”以外”が、儲かるのです。

パートナー選びは最重要課題です。

「自分が儲かればいいと思ってるんじゃないのか?」「うまい話はない。何か裏がある」

その言葉を念じて、協力者を探すよう努めるのが懸命です。

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勉強日記「土地活用プランナーの受験勉強進捗状況 その2」

土地活用プランナーについては、LECの講義DVDも全て見終わり、前回の記事で説明した「Ankiソフト」で問題文も作成し、講義で出た内容は大体覚えられました!
サンプル問題集(全20問※試験は40問)がついているんですが、1問間違えて19点でした。
(建築基準法の「主要構造部」に「基礎」の項目があって見落として◯にしてました。「基礎」じゃなく「階段」が正解)
解答にかかった時間は、28分。単純計算して40問だと56分。試験時間が60分なので、かなりギリギリです。
ほとんど迷わずに、全ての項目を読んでの解答時間です。これにマークシートに記入して‥だと、もしかしたら本番は時間が足らないかも。
なので、問題用紙にマルバツつけて、あとでマークシートに書くという作業をするのは、かなりリスキーな行為かもしれないので、10問ごとにマークシートに記入していこうかなと思います。
こうやって、試験対策が出来るので、LECの通信講座は高かったですが、受講して良かったなと思いました。とてもじゃないですが、A4サイズで3冊計700ページもあるテキストを丸暗記なんて出来ません。

あとは、試験日まで記憶を定着させるだけなので、1日1時間ほど「Ankiソフト」をこなすだけです。楽~♪

そうだ。来年の1月には、土地活用プランナー試験ポイント講座がWebであるんでした。

どんな内容なんだろ。楽しみです。

第2編の法令編や、第13編実務編8では、「もう嫌~!また表全部暗記!?」でしたが‥やれば覚えられるものなのですね‥
第14編の倫理編なんて、1問ほど出題されるそうですが、説明無し。覚えてくださいで講義が終了して唖然としました‥それもまた覚えたんですけどね♪

Ankiソフト、すごいですよ。色々なブログで絶賛されていて、されすぎていたので、殆ど信用していなかったんですけど、英単語もろくに覚えられい俺が、覚えるなんて。。記憶術とか本を買って学ぶより、無料のAnkiソフトを毎日こなす。これだけで覚えます!

しいて言えば、問題作成に勉強時間の6倍とられるのがデメリットですけどね。ただ、一度入力してしまえば良いので、長いスパンで考えると時間短縮になります。

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勉強日記「土地活用プランナーの受験勉強進捗状況」

8月7日から勉強を開始したから現在、毎日勉強していて2ヶ月経過。

土地活用プランナーは総論と法令編と実務編に分かれていて、実務編に入ったところ。法令編が全く楽しくなくて「続くのかな‥」と心配になったけど、そこを過ぎて実務編に入ったら講義が楽しくなった。

法令編も含めてこの勉強がどう役に立っていくのかが実務編で分かってくるから、やりがいがグンと増して集中力もアップした。

具体的に僕がやっている勉強は、LECの講義(DVD※4枚)を視聴して、講師が「出題傾向が高い箇所です」とか重要なところを示してくれた時は、そこをAnkiソフトで問題作成して、あとで復習という流れ。

Ankiソフトというのは、海外のソフト(日本語対応)なんだけど、そのまま暗記するためのソフト。「人は忘れるのが当然」をコンセプトに作っていて、問題を解いたら「難しい」「普通」「簡単」から選んで、例えば「難しい」を選んだら数日後に問題が表示されて「簡単」を選んだら数カ月後に表示されるといった仕組みなので、分かっている問題を毎日解く時間を短縮できるので、とても効率が良い。新規作成に時間がかかるから、最初の頃は、その時間を大分、とられるけど。

ちなみに、Ankiソフトは、一般の正誤(備考も入力出来る)と穴埋め形式で問題作成が可能なので、記述問題が出る資格にも対応できる。

あと、windows/mac/iphone/androidに対応していて、スマホアプリの「Anki」を購入(iphone 3000円以上。android 無料)すれば、外出先でも問題が解けるし作成も出来るので、スキマ時間の勉強が出来る。※PC版無料

僕はまだ、スマホ用のankiアプリは購入していない。iphoneユーザーだから高いんだよね。来年の土地活用プランナーの試験日が近づいたら買おうかなと思っている。

勉強で「覚えられない‥」と困っている人は、是非、「Ankiソフト」を試してみてね!PC版は無料だから。サイトに登録(無料)すれば、他のPCやスマホと同期も出来るよ。

Ankiソフトで作った土地活用プランナーの問題データ(コレクション)を売りたいなぁ。LECに37,000円も出さなくても、これさえあれば絶対合格すると思うのだ。2千円くらいで売れないかな。

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